上海市二手房交易税费详解
上海市地税局出台的个人住房转让所得征收个人所得税细则涉及多种情况，所缴税费各不相同，以下详解供大家参考。
上海市地税局出台的个人住房转让所得征收个人所得税细则规定，如果纳税人能提供房屋原值等凭证，个人所得税征收标准为应纳税所得额的20%，应纳税所得额为转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额。对住房转让所得征收个人所得税时，以实际成交价格为转让收入。
二手房交易税-二手房交易个人所得税征税依据
普通住宅2年之内：{售房收入－购房总额－( 营业税+城建税+教育费附加税+印花税)}×20%；
2年以上(含)5年以下的普通住宅：(售房收入－购房总额－印花税)×20%。
出售公房：5年之内， (售房收入－经济房价款－土地出让金－合理费用)×20%，其中经济房价款=建筑面积×4000元/平方米，土地出让金=1560元/平方米×1%×建筑面积。
5年以上普通住宅免交。
按照《个人所得税法》规定，个人出售自有住房取得的所得，应按“财产转让所得”项目计征个人所得税，税率为20%。同时，1999年12月，财政部、国家税务总局、建设部就有关问题又作出了明确规定，具体分三种情况征税：
1、个人出售除公有住房以外的其他自有住房，其应纳税所得额按照个人所得税法的有关规定确定。即按照转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额缴纳20%的个人所得税，合理费用指卖出财产时支付的有关费用。
2、个人出售已购公有住房，其应纳税所得额为个人出售公有住房的销售价，减除住房面积标准的经济适用住房价款、原支付超过住房面积标准的房价款、向财政或原产权单位缴纳的所得收益以及税法规定的合理费用后的余额。
3、职工出售以成本价（或标准价）出资的集资合作建房、安居工程住房、经济适用住房以及拆迁安置住房，比照已购公有住房确定应纳税所得额。
|
税费名称 |
收费标准 |
收费单位 |
|
交易手续费 |
2.5元/平方米×建筑面积 |
房屋交易管理机构 |
|
合同印花税 |
房屋成交总额×0.05%（免交） |
国家财税局 |
|
营业税 |
普通住宅
5年内：合同价×5.65%
5年以上：免征 |
国家财税局 |
|
非普通住宅
5年内：合同价×5.65%
5年以上：差额×5.65% |
|
|
个人所得税 |
普通住宅：购买未满5年（含5年）的房产或非家庭唯一的生活用房对外出售个人所得税为房价的1%或差价的20%，满5年并且是家庭唯一的生活用房则免征个人所得税。 |
国家财税局 |
|
非普通住宅：购买未满5年（含5年）的房产或非家庭唯一的生活用房对外出售个人所得税为房价的2%或差价的20%，满5年并且是家庭唯一的生活用房则免征个人所得税。 |
|
|
土地增值税 |
免征 |
国家财税局 |
|
非普通住宅 |
|
|
|
免征 |
|
|
|
免征 |
|
|
|
买卖合同公证费 （出售方为外籍人士或港澳台同胞或买卖合同需要公证时才须缴纳） |
房屋成交总额×2.5‰+250元 |
公证处 |
|
中介费 |
房屋成交总额x1% |
中介公司 |
|
|
|
|
|
税费名称 |
税费标准 |
收费单位 |
|
契税 |
普通住宅：房屋成交总额×1.5% 90平米以下（含90平米）首次购房和改善居住条件得按1%
非普通住宅：房屋成交总额×3% |
国家财税局 |
|
交易手续费 |
2.5元/平方米×建筑面积 |
房屋交易管理机构 |
|
合同印花税 |
房屋成交总额×0.05%（免交） |
国家财税局 |
|
权证印花税 |
5元/本 |
国家财税局 |
|
交易登记费 |
住宅：40元
非住宅：550元 |
房屋交易管理机构 |
|
配图费 |
25元 |
房屋交易管理机构 |
|
查档费 （求购方有查档要求时） |
30元 |
房屋交易管理机构 |
|
买卖合同公证费 （求购方为外籍人士或港澳台同胞或买卖合同需要公证时才须缴纳） |
房屋成交总额×2.5‰+250元 |
公证处 |
|
贷款合同公证费 （求购方为外籍人士或港澳台同胞或买卖合同需要公证且需贷款时才须缴纳） |
贷款额×3‰ |
公证处 |
|
他项权利登记费（抵押登记费）（需贷款时才须缴纳） |
商业贷款或组合贷款：200元
纯公积金贷款：100元 |
房屋交易管理机构 |
|
保险费 （需贷款时才须缴纳） |
免收 |
贷款银行指定的保险公司 |
|
评估费 （需贷款时才须缴纳） |
房屋成交总额50万以内：300元
房屋成交总额50-100万：500元
房屋成交总额 100万以上：房屋成交总额×1‰ |
贷款银行指定的评估公司 |
|
转按揭担保费 （需贷款且须转按揭时才须缴纳) |
贷款额×6‰ |
担保公司 |
|
公积金贷款担保费（需公积金贷款时才须缴纳） |
贷款额×担保费率对应系数 （见担保费率对应系数表） |
担保公司 |
|
中介费 |
房屋成交总额×1% |
中介公司 |
卖方涉及的税费（一）普通住宅： 1、营业税： 购买未满5年（含5年）的房产对外出售营业税为房价的5.65%，满5年则免征营业税。 2、个人所得税：购买未满5年（含5年）的房产或非家庭唯一的生活用房对外出售个人所得税为房价的1%或差价的20%，满5年并且是家庭唯一的生活用房则免征个人所得税。 （二）非普通住宅： 1、营业税：购买未满5年（含5年）的房产对外出售营业税为房价的5.65%， 满5年则征差价差价的5.65% 2、个人所得税：购买未满5年（含5年）的房产或非家庭唯一的生活用房对外出售个人所得税为房价的2%或差价的20%，满5年并且是家庭唯一的生活用房则免征个人所得税。
（一）普通住宅：
0--90平方米（含90），内环内总价330万以内，内外环间总价200万以内，外环外160万以内契税：1%（2012年2月新政，第二套房契税为3%）
90—140平方米（含140） 契税：1.5%，内环内总价330万以内，内外环间总价200万以内，，外环外160万以内！(2010年10月17日新政，第二套房契税为3%)
（二）非普通住宅：
契税：3%
注：
普通住宅必须同时满足以下3个条件：
1、五层以上(含五层)的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等；
2、单套建筑面积在140平方米以下；
3、坐落在内环线（以中山路环线）以内的总价低于330万元/套，内环与外环之间的总价低于200万元/套，外环线以外的总价低于160万元/套。
计算方法：利润= 转让收入—房屋原值—转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用
纳税人申报的住房成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，征收机关依法有权根据有关信息核定其转让收入。对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。
1、房屋原值为：购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费.
2、转让住房过程中缴纳的税金是指：纳税人在转让住房时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金。
3、合理费用是指：纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。
卖方需缴纳的税费：
1.土地出让金：从11月1日起，我市取消经适房需满5年才能上市的“门槛”。凡按原经适房购房款的8%补交土地出让金的，即可上市交易。
2.个人所得税：转让5年以上(含5年)且是家庭唯一生活用房的，免征个人所得税;转让5年以上(含5年)并非家庭唯一生活用房的，按成交价的2%缴纳个人所得税;转让未满5年的房屋，无论是否是家庭唯一生活用房，都需按成交价的2%缴纳个人所得税。
3.营业税：转让5年以上(含5年)普通住房，免征营业税，非普通住房，按照其销售收入减去购房款后的差额征收5.65%营业税;转让不足5年的普通住房，按照其销售收入减去购房款后的差额征收5.65%营业税，非普通住房，按成交价全额征收5.55%的营业税。
4.交易费：按3元/平方米缴纳。
买方需缴纳的税费：
1.契税：购买面积在90平方米以下的普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，按房屋成交价的1%征收契税;购买面积在90平方米以上的普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，按房屋成交价的1.5%征收契税;购买面积在140平方米以上的非普通住房，不论是否属于家庭唯一住房，均按成交价的3%征收契税;对购买普通住房，但家庭还拥有多套住房的购房家庭，同样按成交价的3%征收契税。
2.登记费：80元
3.交易费：按3元/平方米缴交。
返回
