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信息内容

房地产估价的基本方法

    房地产估价的方法有多种,但常用的基本估价方法主要是三种,它们是:比较法、收益法、成本法。

一 、比较法
1、比较法又称市场比较法、交易实例比较法、市场法,是将估价对象与在估价时点近期交易的类似房地产进行比较,对这些类似房地产的成交价格做适当的修正和调整,以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。
2、比较法的理论依据
   比较法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。
3、比较法适用的对象和条件
   比较法适用的对象是具有交易性的房地产,如房地产开发用地、普通商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商场、标准工业厂房等。而对于那些很少发生交易的房地产,如特殊工业厂房、学校、古建筑、教堂、寺庙、纪念馆等,则难以采用比较法估价。
比较法适用的条件是在同一供求范围内存在着较多的类似房地产的交易。如果在房地产市场发育不够或者房地产交易较少发生的地区,就难以采用比较法估价。
   比较法的原理和技术也可以用于其他估价方法中有关参数的求取,如经营收入、成本费用、空置率、报酬率、资本化率、开发经营期等。
4、比较法的操作步骤
   运用比较法估价一般分为下列7个步骤进行:①搜集交易实例;②选取可比实例;③建立价格可比基础;④进行交易情况修正;⑤进行交易日期调整;⑥进行房地产状况调整;⑦求取比准价格。
 
二、 收 益 法
1、收益法,又称收益资本化法、收益现值法、收益还原法,是将房地产预期未来各年的正常纯收益以适当的资本化率折现求和(资本化),求取待估房地产在一定时点、一定产权状态下价格的一种估价方法。采用收益法求得的试算价格,称收益价格。
2、理论依据
  收益法的理论依据是房地产价格形成的预期收益原理。
  为方便理解,假设某投资者拥有一宗房地产,每年能产生10万元的纯收益;同时,此投资者拥有100万元的资本金,将其投资于(存人)银行,银行的年利率是10%,则此投资者每年可得10万元的资本利息额。对该投资者而言,这宗房地产产生的纯收益与100万元的资本金获得的利息是等价的。可以认为,该房地产的价值是100万元。
 
三、 成 本 法
1、概念
   成本法,是以待估房地产开发所需的必要而正常的成本为基础估算待估房地产在一定时点、一定产权状况下价格的一种估价方法。
    这里的成本是经济学中的成本概念,与会计中的成本概念是不同的,主要表现为:①会计成本是显性的,即是企业会计账目上作为成本项目计入的费用,而成本法中的成本是全部的,不仅包括显性成本,而且包括隐性成本,即企业自己提供资源所必须支付的费用,如企业投入自有资金的利息、劳务工资、正常利润等;②成本法中的成本是必要而正常的成本,并不是房地产开发企业在开发房地产过程中实际发生的成本。因此,这一成本是客观的,是—般社会生产方式下发生的社会成本,它可以高于、低于或等于房地产开发所发生的实际成本;③成本法中的成本,在时点上是指,现在的,即估价时点时的成本,而不是会计账目上记载的建造时所发生的历史成本。因此,成本法中的成本并不是—般理解的成本或费用,而是具有价格的含义,是待估房地产在估价时点的价格的一种反映。采用成本法求得的试算价格称积算价格。
2、理论依据
   成本法的理论依据是经济学中的生产费用价值论。
   根据经济理性主义的假定,房地产购买者愿意支付的价格,必不能高于他所预计的在当时市场条件下重新开发或建造相同房地产所需花费的正常而必须的全部成本。如果高于这一市场成本,购买者将不会从市场上直接购买这一房地产,而代之以自行开发或建造。因此,房地产开发的社会成本是需求方愿意支付的价格上限。另一方面,从房地产开发商而言,开发的房地产的价格必不能低于其开发过程中发生的全部成本,即各项费用及正常的利润和税金。如果低于这一全部成本,他就要亏本,这是开发商所不能接受的。因此,房地产开发的社会成本是开发商所能接受的价格下限。经过市场这一“看不见的手”的约束,房地产开发的社会成本是供需双方均能接受的价格。

 

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