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信息内容

上海市土地增值税扣除项目评估技术指引(暂行)

上海市土地增值税扣除项目评估技术指引(暂行)
(征求意见稿)
1.总则
1.1制定的目的与依据
    为规范上海市土地增值税扣除项目的评估行为,合理评估土地增值税扣除项目,保障国家和本市土地增值税相关法规制度的顺利实施依据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》等相关法规文件以及《房地产估价规范》等,制定本指引。
1.2适用范围
    本指引适用于上海市土地增值税扣除项目的评估,包括房屋及建筑物、土地使用权的价格评估。
1.3评估原则
    房地产评估机构和注册房地产估价师应当独立、客观、公正地开展土地增值税征缴中涉及的相关价格评估工作,并对出具的评估报告负责;遵循本指引的相关规定,不得对评估对象随意设定假设条件,不得根据预先设定的结果进行评估。
1.4作用
本指引为本市土地增值税扣除项目评估中房屋及建筑物价格、土地使用权价格评估的技术口径,也可作为解决评估争议、进行评估报告鉴定,以及为税务机关确认土地增值税扣除项目金额提供参考依据
 
2.评估内容
2.1转让旧房的土地增值税的扣除项目
    根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等法规文件,转让旧房的,应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。
2.2关于土地使用权的评估价格
    当纳税人提供的取得土地使用权时支付地价款的凭据不真实时,或纳税人在取得房屋时确实支付土地价款但无法提供凭据时,可以评估取得土地使用权的价格。
    取得土地使用权的价格包括征地与征收(或拆迁)补偿费用、土地开发费用、土地使用权出让金、取得土地的契税等,但需要指出的是,评估时应根据项目的实际发生或支出的情况确定评估内容。
2.3关于房屋及建筑物的评估价格
    根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》,房屋及建筑物的评估内容是指房屋及建筑物的重置成本价以及成新度折扣率。
    房屋及建筑物的重置成本价是在估价时点的国家财税制度和市场价格体系下,采用估价时点的建筑材料、建筑构配件和设备及建筑技术、工艺等,重新建造与估价房屋及建筑物具有相同效用的全新建筑物的必要支出、费用。
成新度折扣率是指反映房屋及建筑物的新旧程度的成新率,以房屋及建筑物的物理折旧为考量,根据自然力作用或使用导致的房屋及建筑物老化、磨损或损坏程度进行评估。
 
3.评估相关事项
3.1评估目的
    土地增值税扣除项目的评估目的应表述为:为税务机关确定土地增值税扣除项目金额提供依据,评估房屋及建筑物的价格、取得土地使用权的价格(根据是否需要评估而定)。
3.2估价时点
    房屋与建筑物评估的估价时点为纳税人转让(卖出)房地产的交易合同签订之日、或房地产拍卖成交之日、或产权交易成交之日。
    需要评估取得土地使用权使用权价格的,其估价时点为土地使用权取得之日。
3.3评估应收集的资料
    房地产评估机构和注册房地产估价师在进行土地增值税扣除项目评估时应要求纳税人提供以下资料:
    ①房地产权证(含国有土地使用证、房屋所有权证)
    ②转让房地产时的交易合同、拍卖成交确认书、产权交易资料等文件
    ③取得房地产时的购买合同、购买发票、或缴纳契税证明
    ④土地使用的用地批文
⑤征地、或拆迁补偿、或与土地开发相关费用的支付凭证
 
4.土地价格的评估
4.1评估方法
    为核定土地增值税扣除项目,需要评估土地使用权价格的,应依据土地使用权取得时点的基准地价,采用基准地价修正法进行评估。
    内外销并轨前,采用毛地方式出让的内资六类用地需要评估土地使用权价格的,可根据土地使用权取得时(土地评估的估价时点)执行的内资六类用地出让金标准,测算得到毛地价(出让金);房屋拆迁补偿等土地取得费用需要评估的,可根据土地取得时的客观成本内容和费用水平进行评估。
4.2基准地价的适用年限
采用基准地价修正法评估时,应根据确定的土地使用权估价时点,选用相应的基准地价标准和修正体系进行修正评估。
土地取得时间(估价时点)
基准地价标准
2 003年6月30日之前
1998年上海市基准地价
2 003年6月30日—2 00日年6月30日
2003年上海市基准地价更新成果
2 00日年7月1日—2 012年12月31日
2010年上海市基准地价更新成果
2 01 3年1月1日—
201 3年上海市基准地价更新成果
今后将根据上海市基准地价的公布情况确定
4.3基准地价修正因素
   基准地价修正应考虑的内容包括:期日修正、交易情况修正、土地使用年期修正、容积率修正、区域因素修正、个别因素修正。其中,区域因素、个别因素(不合楼层、部位因素等)修正系数之和一般不得超过±20%(不包含容积率修正),超出基准地价修正体系的修正因
素、因子或修正幅度标准,需在估价报告“估价假设和限制条件说明”和技术报告中,对依据或理由以及测算过程予以充分说明。
4.4修正体系参考
    依据1998年、2003年基准地价进行评估时,可参考2013年或2010年基准地价更新成果所附的应用说明和修正体系进行修正。
4.5期日修正依据
    期日修正一般应依据“中国城市地价动态监测网”公布的上海市地价指数或其他公开土地价格指数信息,并结合估价对象所在区域及其本身特点确定。
4.6土地剩余使用年期修正
    土地剩余使用年期修正系数的测算中,土地还原率的确定应以基准地价成果中给出的参考值为准,基准地价成果中没有明确土地还原率取值的,可采用累加法(即安全利率加风险调整值法)确定。
4.7分摊土地使用权
    分摊土地使用权的价格评估,在基准地价系数修正法评估得到所在宗地价格的基础上,还应结合估价对象的具体楼层、部位等个别条件进行修正。
4.8划拨土地使用权
  取得划拨土地使用权时未支付取得成本价款的,不应评估划拨土地使用权价格。
 
5.房屋及建筑物重置成本价的评估
5.1房屋及建筑物重置成本价的组成
    房屋及建筑物重置成本价由建设成本、管理费用、财务费用、其它成本费用组成。
5.2建设成本
    建设成本一般包括建筑安装工程费、勘察设计和前期工程费、基础设施建设费、公共配套设施建设费、其他工程费、开发间接费用等成本费用。
5.3建筑安装工程费
    建筑安装工程费包括房屋的建安工程费、室外总体工程费。
    求取建筑安装工程费的方法可以采用单位比较法,也可以采用分部分项法、工料测量法、指数调整法等其他方法。
    采用单位比较法求取建筑安装工程费的,应当描述选取的造价案例建造标准,注明案例来源、建造时间等信息。并且说明对造价案例进行调整或修正的理由。
    采用分部分项法求取建筑安装工程费的,应当说明各分项或分部工程的数量以及单价或成本。
采用工料测量法求取建筑安装工程费的,应当说明建筑材料、建筑构配件、设备的种类和数量、施工机械台班数、人工时数,以及相应的单价及人工标准。
    采用指数调整法求取建筑安装工程费的,应当说明估价对象的历史建筑安装工程费依据以及成本调整指数的来源和调整理由。
5.4基础设施建设费和公共配套设施建设费
    基础设施建设费包括道路、给水、排水、电力、通信、燃气等设施的建设费用。公共配套设施建设费是指房屋建造时分担的教育、医疗卫生、文化体育、社区服务、市政公用等公共设施的建设费用。这些费用可以包含在土地使用权取得价款或土地评估价格中,也可作为
建设成本的构成项目之一。评估时针对项目分担的费用内容,首先甄别纳税人申报的土地使用权取得价款中或者土地评估价格中是否已包含此项部分或全部内容,不要重复计算。
5.5其他工程费和开发期间费用
    其他工程费和开发期间费用一般包括工程监理费、竣工验收费、人防工程费以及有关部门收取的其它费用和税收等。
5.6管理费用
竣工验收费、
    管理费用一般指房地产开发的人员工资及福利费、办公费、差旅费等,可以根据建设项目的规模、类型等特征按照建设成本的一定比例求取。
5.7财务费用
财务费用一般指房地产开发贷款资金需要支付的利息或者自有资金放弃其他投资的机会成本。一般按照中国人民银行公布的同期贷款利率计算。建设期一年以内的按照单利计算,一年以上的按照复利计算。
5.9其它成本费用
其它成本费用是指除上述成本、费用以外可能发生或未知的成本费用,可根据实际情况按照建设成本的一定比例求取。
 
6.成新度折扣率的评定
6.1成新度折扣率的内涵
    成新度折扣率是指扣除房屋及建筑物因实体老化、磨损或损坏造成的建筑物价值减损比率后的余值。
6.2成新度折扣率的计算公式
    成新度折扣率;1—(1—K)×t/N
    式中:    K一期末堪用成新率
              t一实际使用年限
N一耐用年限
6.3  取值参考
    房屋及建筑物耐用年限取值一般参考《房地产估价规范》等相关规范、标准取定,且不考虑房屋大修、改造等影响;期末堪用成新率指设计寿命到期时建筑物仍具有的成新度,一般可参考下表设定。
土地增值税评估中建筑物耐用年限与期末堪用成新率参考取值表
房屋分类分等
生产用房(年)
非生产用房(年)
期末堪用成新
率(%)
不受腐蚀
受腐蚀
钢结构
50
35
60
30
钢筋混凝土结构
50
35
60
30
砖混结构
40
30
50
25
砖木结构
30
20
40
25
轻型钢结构
25
18
30
20
简易结构
10
10
10
20
 
6.4公式调整
    进行过大修(指对房屋外墙、屋面、地面、门窗、设备、管道等全项目维修,拆换部分主体构件或设备),或经过主体改造达到大修理标准的建筑物,可按下列公式计算成新度率
    成新度折扣率=1—(1—K) ×(N×0.2+t)/N
    式中:    K一期末堪用成新率
              t一大修后实际使用年限
              N一耐用年限
6.5特殊情况下成新度折扣率的调整幅度
    因建筑物局部加层、改建的,在报告中应说明加层、改建的依据、工程概况等情况,成新度折扣率可以视加层及改建的建筑面积占总建筑面积的比例,适当调整,调整幅度一般应在—5~—10%。
除上述原因外,因其他原因对直线法计算值进行调整的调整幅度一般不应超过±5%,且应说明调整的原因和理由。
 
7.估价报告的内容构成
7.1报告内容构成与格式
土地增值税扣除项目的房地产评估报告,应严格按照《房地产估价规范》的要求撰写。如果税务机关审核需要,应向其提供房地产估价技术报告。
7.2特别要求
    评估土地价格和房屋与建筑物价格的,应分别阐明土地与房屋建筑物评估的估价时点以及确定的依据或理由;估价方法中应说明土地评估依据的基准地价标准;在估价对象描述中应说明土地、房屋及建筑物取得的方式和时间;报告附件资料需齐全,将前款“3.3评估应收集的资料”要求的资料全部附于报告附件中,同时还应包括估价对象地理位置示意图、估价对象内、外部照片,以及估价机构资质证书、房地产估价师注册证书(复印件)等证明文件。
7.3估价结果
    估价结果应分别列明土地使用权价格、房屋重置成本价格和相应成新度折扣率。有多幢建筑物的,应分幢列明重置成本价格和对应的成新度折扣率。

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