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信息内容

2013年上海市房地产市场综述

    2013年,上海市房地产市场开发投资较快增长、建设资金较为充裕、市场需求较为旺盛。
1. 房地产开发基本情况
(1)      房地产开发投资较快增长
    2013年,上海市房地产开发投资2819.59亿元,比上年增长18.4%,增幅比上半年回落3.3个百分点,全年开发投资始终保持两位数增长水平(见图1)。近年来,上海市房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重不断上升,2013年所占比重达到49.9%,高出上年4.6个百分点。
图1  2013年上海市房地产开发投资情况
2013年上海市房地产开发投资情况图
    从商品房类型看,商品住宅投资1615.51亿元,比上年增长11.3%,占全部房地产开发投资的57.3%;办公楼投资377.18亿元,增长43.5%,占13.4%;商业营业用房投资370.03亿元,增长26%,占13.1%。
    2013年,上海市房地产开发投资较快增长,主要有以下三方面的原因:
    一是非住宅开发投资快速增长。随着办公楼和商业营业用房等房屋建设规模不断扩大,上海市非住宅开发投资1204.09亿元,比上年增长29.6%,增幅高于全部房地产开发投资11.2个百分点,占全部房地产开发投资的比重从上年的39%上升至42.7%,大力推动了上海市房地产开发投资的增长。
    二是大项目投资占比上升。在上海市房地产开发建设项目中完成投资超过5亿元的项目有129个,比上年多出37个,完成投资1220.03亿元,比上年增长48%,占全部房地产开发投资的43.3%,高出上年8.7个百分点。
三是土地购置费快速增长。上海市房地产开发投资中的土地购置费588.84亿元,比上年增长50.8%,占全部房地产开发投资的20.9%,成为拉动上海市房地产开发投资快速增长的重要因素之一。
(2)      商品房建设规模维持高位
    受房地产开发投资较快增长的影响,上海市商品房建设规模维持高位。2013年,商品房施工面积达到1.35亿平方米,比上年增长2%。其中商品住宅8125.74万平方米,下降2.3%。
    受2012年3季度以来上海市房地产市场销售持续回暖及2013年土地出让面积大幅增加的影响,2013年年初以来上海市商品房新开工面积降幅持续收窄。全年商品房新开工面积2705.95万平方米,比上年下降0.7%。其中商品住宅1643.09万平方米,增长5.1%。
    截至2013年底,上海市商品房新开工面积已连续22个月同比下降。受此影响,上海市商品房竣工面积增幅持续回落,全年出现同比下降。2013年,上海市商品房竣工面积2254.44万平方米,比上年下降2.2%。其中商品住宅1417.41万平方米,下降11.9%(见表1)。
表1  2013年上海市商品房建设情况
时 期
施工
新开工
竣工
面积(万平方米)
同比增速(%)
面积(万平方米)
同比增速(%)
面积(万平方米)
同比增速(%)
1~3月
10969.25
0.0
622.30
-20.6
765.37
78.4
1~6月
12086.23
0.2
1246.80
-15.0
1071.17
10.0
1~9月
12832.09
0.6
1947.19
-8.1
1424.84
3.1
1~12月
13516.58
2.0
2705.95
-0.7
2254.44
-2.2
2. 房地产项目建设资金较为充裕
1)各渠道资金均呈现增长
    2013年,上海市房地产项目建设到位资金合计6851.29亿元,比上年增长28.9%。其中,上年末结余资金1758.62亿元,增长30.4%;本年到位资金5092.67亿元,增长28.3%。从本年到位资金来源渠道看,四大类资金均呈现增长(见表2)。
表2  2013年上海市房地产项目本年到位资金情况
指  标
本年到位资金(亿元)
增速(%)
比重(%)
本年到位资金
5092.67
28.3
100.0
国内贷款
1292.36
32.4
 25.4
利用外资
38.14
46.0
 0.7
自筹投资
1569.91
13.3
 30.9
其他资金
2192.26
38.7
 43.0
2)金融业对房地产支持力度明显
    据人民银行上海总部统计,截至2013年末,上海市中资商业银行本外币房地产贷款余额11032.43亿元,比上年增长13.7%。其中房地产开发贷款余额4681.4亿元,增长14.1%;个人购房贷款余额5854.82亿元,增长15.4%。
2013年,上海市新建商品住宅及二手住房销售面积大幅增长。受此影响,上海市公积金贷款呈快速增长态势。截至2013年末,上海市公积金贷款余额1788.31亿元,比上年增长25.9%,当年累计发放住房公积金614.56亿元,增长49.8%。
3.房地产市场需求较为旺盛
    近些年,针对房价上涨过快带来的社会矛盾和经济风险,国家及上海市实施了一系列房地产市场调控政策,并加快建立健全住房保障制度。3月底,上海市认真贯彻落实中央关于房地产市场的调控政策,出台“国五条”实施细则,强化房地产市场监管,投资投机需求得到抑制,调控政策取得一定成效。房价上涨预期仍然存在,上海市房地产市场需求仍较旺盛。
(1)      新建商品住宅销售面积突破2000万平方米
    由于延续了2012年3季度开始的楼市回暖之势,加上2012年上半年销售面积负增长,基数较低,2013年上海市商品房销售面积持续快速增长,增幅始终保持在25%以上(见图2)。全年上海市新建商品房销售面积2382.2万平方米,比上年增长25.5%。其中商品住宅2015.81万平方米,增长26.6%。
图2  2013年上海市新建商品房销售面积情况
2013年上海市新建商品房销售面积情况图
    从结构上看,中小户型占比下降。上海市90平方米及以下商品住宅销售面积884.24万平方米,占全部商品住宅销售的43.9%,比重较上年同期回落2.7个百分点,比上年增长19.1%,低于全部商品住宅增速7.5个百分点。改善性需求持续增长,大户型住宅(144平方米以上)销售面积占比由上年同期的17.2%提高到18.5%。
(2)      存量房成交面积快速增长
    “国五条”政策出台后,短期内市场需求集中释放,存量房成交量激增,伴随上海市调控细则出台,增速有所回落,但仍保持快速增长的势头。据市房地产交易中心统计,2013年,上海市存量房网签面积2784.34万平方米,比上年增长57.2%;其中存量住宅2460.07万平方米,增长63.7%。从各月情况看,“国五条”出台的3月份,存量住宅网签面积达到历史最高,当月成交571.95万平方米(见表3)。
表3  2013年上海市存量房及存量住宅网签情况
月 份
存量房网签
存量住宅网签
面积(万平方米)
环比增速(%)
面积(万平方米)
环比增速(%)
3月
584.99
355.2
571.95
386.4
6月
204.76
15.2
174.16
18.5
9月
233.33
13.5
203.33
7.2
12月
205.89
-4.2
167.22
-10.2
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
4.新建商品住宅平均销售价格继续上涨
    2013年,上海市新建商品住宅平均销售价格16192元/平方米。从区域分布看,全市新建商品住宅中,内环线以内区域销售面积61.75万平方米,占全市新建商品住宅的3.1%;内外环线之间区域销售面积363.8万平方米,占18%;外环线以外区域销售面积1590.26万平方米,占78.9%。全年各环线区域新建商品住宅平均销售价格分别为:内环线以内48909元/平方米,内外环线之间26073元/平方米,外环线以外12661元/平方米。
    从剔除共有产权住房和动迁安置住房等保障性住房后的市场化新建商品住宅的区域分布看,内环线以内区域销售面积50.7万平方米,占全市市场化新建商品住宅的4.5%;内外环线之间区域销售面积242.5万平方米,占21.7%;外环线以外区域销售面积824.04万平方米,占73.8%。全年各环线区域市场化新建商品住宅平均销售价格分别为:内环线以内55443元/平方米,内外环线之间34656元/平方米,外环线以外18270元/平方米。

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